西安实现稳房价稳预期目标

住房保障体系不断完善 “房住不炒”措施调控得当
2022-03-02 09:21
编辑: 汪艳
来源: 西安晚报

  成效

  房地产市场更趋理性 二手住宅销售“量价”齐降

  预期

  西安房价基本保持平稳

  记者从国家统计局西安调查队了解到,随着西安“房住不炒”各项措施的调控,西安房地产市场趋于平稳,2021年房地产市场主要指标呈现先扬后抑,较好实现了“稳房价、稳预期”的目标。

  新建商品住宅价格环比结束涨势

  为落实中央“房住不炒”精神,西安市政府从土拍、限购、限价、信贷等各方面出台了一系列调控措施,以期达到稳房价、稳预期的调控目标。调查数据显示,西安新建商品住宅销售价格环比指数结束涨势。截至2021年11月份,西安新建商品住宅销售价格环比指数连续上涨68个月,2021年12月首次出现下降。从环比数据看,新建商品住宅销售价格环比指数从下半年开始缓慢下行,直至2021年12月实现由正转负。全年新建住宅销售价格环比累计上涨6.5%,涨幅较上年下降0.4个百分点。

  二手住宅销售“量价”齐降

  西安市政府在2021年7月份发布第一批二手住房成交参考价后,二手住房房源挂牌量、交易量、交易价格均明显下滑,下半年二手住房交易面积较上半年下降49.4%。从环比看,二手住宅销售价格环比指数自2021年6月份起涨幅持续收窄,2021年10月起连续3个月下降。从同比看,2021年上半年同比涨幅在高位运行,2021年7月见顶以后涨幅收窄,2021年12月同比上涨5.6%。

  中户型最受市场热捧

  从新建商品住宅销售情况来看,小、中、大三种户型全年累计销售面积占比分别为3.8%、69.5%和26.7%,中户型占比最大;三种户型全年环比累计涨幅分别为6.4%,6.7%和5.3%,中户型涨幅最高。与上年相比小户型和大户型涨幅收窄,中户型涨幅扩大0.6个百分点。

  从二手住宅销售情况来看,小、中、大三种户型全年累计销售面积占比分别为34.3%、49.8%和15.97%,同样是中户型占比最大。随着次新盘逐步进入二手市场,市场中住宅的整体品质大幅提升,同时刚需和刚改型客户需求多以100平方米左右的户型为主,这也是中户型受欢迎的主要原因。

  雁塔、灞桥两区域交易更活跃

  从成交面积的全市区域分布来看,西安市所辖11个区中,新建商品住宅成交面积占比居前的是灞桥区和雁塔区,占比分别为34.6%和16.2%,二者合计已占全市“半壁江山”;二手住宅成交面积占比居前的是雁塔区和莲湖区,占比分别为21.6%和19.2% ,二者合计占全市总量的四成以上。究其原因主要是:雁塔区在西安市各区中发展较快,集高新、曲江和雁塔三个板块的优势,各种资源较为成熟,一直都是购房者聚焦地。灞桥区受十四运影响带动对国际港务区和浐灞板块的预期,使其得到购房者的青睐,同时也是因为灞桥区域的新建商品住宅供应量增加且性价比较高,进而成交量遥遥领先。

  联动机制遏制房价过快上涨势头

  西安市政府及相关部门从供给端入手,建立了包括价格联动、总量联动、时序联动三个方面的房地联动机制,遏制房价过快上涨势头,2021年增长20%以上的商品住宅用地,优化了土地竞拍规则,避免土地市场过热。2021年3月、4月、5月房源供应量增大,自去年7月起,商品住房库存面积连续保持增长,截至去年年末,库存去化周期升至8.7个月,较全年最低点提升2.4个月,市场供需矛盾有所缓解。

  政策引导使得市场更趋理性

  与此同时,销售项目关注度降低,引导市场需求降温。以项目销售出现“摇号”现象为例,根据“西安市商品住房销售公示平台”显示,2021年下半年摇号率大多维持在50%以下,最低点33%,较2021年上半年最高点的80%下降47个百分点。从项目开盘去化率来看,2021年8月起去化率大幅下降且呈持续下降趋势,2021年8月-12月去化率分别为62%、63%、59%、54%、56%,最低点较上半年最高点93%下降39个百分点。据实地走访调研,2021年11月、12月多个楼盘销售已开始依靠外部销售渠道或加大促销手段,这种情况2021年上半年几乎是看不到的。

  土地市场同步降温

  从土地供应看,2021年西安市已按照“限房价、定品质、竞地价”方式集中供地三批次共计78宗地。从土地成交情况来看,参与土地竞拍房企趋于理性,土地市场热度明显降低,第二批集中供地未成交宗地8宗,占比18%,底价成交31宗、溢价成交6宗、平均溢价率0.9%,较第一批平均溢价率下降6.2个百分点;第三批宗地全部底价成交,无溢价。

  西安房价基本保持平稳

  2021年,西安市按照“加强市区联动、强化供需双向调节、遏制投机炒房、稳定市场预期”的思路,坚定不移推进房地产平稳健康发展长效机制建设,相继出台了“3·30”“7·8”“8·30”等多个调控政策,不断完善住房保障体系,发展住房租赁市场,有效促进房地产市场平稳健康发展。展望未来西安房地产市场的走势,随着政策的持续发力以及疫情后续影响,短期内人们投资会更谨慎、对房地产市场会持续观望,西安房价近期会小幅上下波动,基本保持平稳;长期来看,随着经济的复苏,信心的恢复,人们对生活品质的更高要求,西安房价仍会缓慢上升。原因有三:首先是区位因素。西安仍是西北龙头、国家九大中心城市之一,必然引起人才虹吸效应,带动住房需要;其次是品质追求。人们对美好生活的追求提升了低容积率,高绿化率,功能完善的高品质住宅要求,进而推动房地产市场推出更多更好更优质的房屋;再就是成本拉动。影响房地产市场价格的主要因素有土地成本、建材成本、金融成本、人力成本、营销成本等,这些因素相叠加带动房屋价格缓慢上升。(记者 马昭)

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